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普法丨《民法典》房产新规,这几个点一定要记住!

2021-02-23 14:17:03 来源:北京市检三分院   

2021年1月1日,《民法典》正式施行,衣食住行的方方面面,这部法典都安排得明明白白。有关房子的新规引起了广泛的关注,除了之前我们介绍过的“居住权”以外,《民法典》中还有什么值得注意的新规定呢?

01房子70年产权,届满自动续期

日常生活中,总说自己的房子产权70年,那么70年是什么意思呢?从房屋在不动产登记簿登记之日起,我们就是房屋的所有权人。房屋的所有权没有期限限制,只要房屋还存在,我们就拥有房屋的所有权。我们平时说的“70年产权”其实是指住宅所占用的国有土地的使用期限。因为按照我国法律规定,以出让方式获取国有土地修建住宅,那么对该土地的使用年限最高是70年。土地使用权到期后,房屋所有权会受到什么影响呢?

《民法典》第三百五十九条明确规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。70年产权到期以后,大家不用担心因为土地使用权到期而无家可归,也不用提交繁琐的手续申请继续使用土地。

02房子不解除抵押,可直接过户

当我们通过银行借款购买房屋时,银行会要求办理房产抵押手续,按照之前法律规定,银行抵押中的房产必须缴清全款、解押之后才能过户。也就是说,我们什么时候还清银行的钱,银行才可以为我们解除抵押,同时,房产才可以上市进行销售。而《民法典》实施之后,这个问题将迎刃而解。

《民法典》第四百零六条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。也就是说在没有其他约定的情况下,银行抵押中的房产可直接交易并过户,只需要通知银行,不需要缴清全款或提前征得银行同意。这对于准备卖房但又有抵押的业主而言是一件好事,方便自己的资金使用;对于准备买二手房的人而言,可以缩短过户花费的精力时间。但需要注意的是,银行依然具有这套房子的抵押权,如果过户后不及时偿还银行贷款,银行依然有权申请处置这套房屋。

03房屋承租人享有优先租赁权

在城市住房价格较高、工作区域流动性大的情况下,租房成为许多人在城市生活的重要方式之一。然而,由于租赁关系的不稳定性,承租人租房到期还想续期,房东却和别人签了租赁合同,只能被迫搬家,给房屋承租人带来很多困扰。《民法典》出台后,新增了“优先承租权”制度,将优先承租权法定化,更好地保障了承租人的利益,对于稳定租赁关系起到了重要作用。

《民法典》第七百三十四条规定:“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

04买房找中介,不能跳单,要付报酬

很多人在买卖房子时都需要找房屋中介机构提供中介服务,但是有部分人在中介的介绍下认识买家或者卖家后,私下相互联系,最终跳过中介成交房屋买卖合同。逃避中介费的行为也发生在房屋租赁当中,最终导致房屋中介提供了相关的服务,却没有获得相应的报酬。《民法典》首次将“跳单”行为上升到了法律层面,对于这种行为进行了严格规制,保障了中介人的权益,倡导每一位公民坚持公平及诚实守信的精神,共同建立诚信社会。

《民法典》第九百六十五条:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

05子女等人可直接继承房屋

《民法典》对房产如何通过继承的方式转让给被继承人做出了详细的规定,在这些规定中,有不少内容是结合当前老百姓的需求作出的新规定。比如《民法典》新增2种立遗嘱的方式:录像遗嘱和打印遗嘱,对很多不识字或者不方便写字的老人订立遗嘱提供了便利。《民法典》充分尊重当事人意思自治的原则,取消了“公证遗嘱”优先效力,规定只要是合法有效的遗嘱,哪个遗嘱的时间是最后作出的,那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。同时新规增加了有效继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都可以依法继承房产。

《民法典》第一千一百二十八条规定:被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。

《民法典》第一千一百三十六条规定:打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名,注明年、月、日。

《民法典》第一千一百三十七条规定:以录音录像形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像,以及年、月、日。

《民法典》第一千一百四十二条规定:遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后,遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的,视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准。

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原标题:《民法典》房产新规,这几个点一定要记住!

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