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【普法课堂】几种常见的二手房买卖毁约的方式

2019-11-23 13:49:33 来源:北京三中法院   

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几种常见的毁约方式

一是共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。目前,我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面,虽属家庭共有房产,但大多仅登记在一人名下,签订合同时,共有人并未签字,就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

二是案外人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。主要分为两种情况,一种是涉案房屋的实际承租人以承租人的应享有优先购买权为由,要求确认合同无效或者撤销合同;一种是售房人与第三人恶意串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

三是签订房屋买卖合同时,如果售房人尚未取得房屋所有权,就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是名义购房人,双方属于借名买房关系,且实际占有空置房屋,导致售房人根本无法交付房屋,进而出现争议,甚至解除合同。

四是售房人以各种理由违约,要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效;还有的称所售房屋是无产权,政策规定不允许出售;还有的以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等,不一而足。

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1、准确掌握房产信息

在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可以分三步:第一步,看房产证。看房产证是否是原件,所载产权人与出售人身份证是否一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。第二步,看户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。

除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

2、妥善签订购房合同

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。

这两份文件都要特别注意以下三个方面内容:

一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。房屋交易情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。

三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

3、注意证据固定留存

房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

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(责任编辑:lxfoffcn)

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