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2020法考常考知识点解析:【商经法】国有土地使用权的取得及房地产交易

2020-07-22 17:06:30 来源:中公法考   孔娜

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中公法考网为广大考生带来了2020年法考《理论法》科目中国有土地使用权的取得及房地产交易知识点解析,以及对应的考查要点,希望能为考生扫清备考误区。具体内容如下:

一、出让土地使用权及房地产交易

(一)出让土地使用权

出让土地使用权,是指土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

确需改变土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

(二)房地产转让

1.转让条件

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

2.转让后果

(1)房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移;

(2)转让年限为原土地使用者已经使用年限后的剩余年限;

(3)用途变更。必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

(三)商品房预售

1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

2.持有建设工程规划许可证;

3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;

5.商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

(四)房地产抵押

1.以出让方式取得的土地使用权,可单独设定抵押权;若该土地上有房屋时,应当将该土地上的房屋同时抵押。

2.抵押土地上有新增房屋的,新增房屋不是抵押物,但实现抵押权时要一并拍卖,新增房屋的价款归所有权人。

二、划拨土地使用权及房地产交易

(一)划拨土地使用权

划拨土地使用权,是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

划拨用地的范围:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

(二)房地产转让

1.审批

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

2.转让类型

(1)受让方办理出让手续。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;

(2)转让方缴纳土地收益。即,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

(三)抵押

不得单独抵押,只能同地上房屋同时抵押。

三、小试牛刀

(2015/一/72)甲企业将其厂房及所占划拨土地一并转让给乙企业,乙企业依法签订了出让合同,土地用途为工业用地。5年后,乙企业将其转让给丙企业,丙企业欲将用途改为商业开发。关于该不动产权利的转让,下列哪些说法是正确的?

A.甲向乙转让时应报经有批准权的政府审批

B.乙向丙转让时,应已支付全部土地使用权出让金,并取得国有土地使用权证书

C.丙受让时改变土地用途,须取得有关国土部门和规划部门的同意

D.丙取得该土地及房屋时,其土地使用年限应重新计算

答案:ABC。

解析:《城市房地产管理法》第四十条第一款规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本题中,甲向乙转让,是划拨取得土地使用权转让房地产,所以要报有批准权的人民政府审批。A项正确,当选。

本题中,从题干可以得知,乙企业签订了出让合同,所以五年后,乙向丙转让,此时为出让取得土地使用权转让房地产。根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)...”。B项正确,当选。

《城市房地产管理法》第四十四条规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”第十五条第二款规定,“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可知,改变土地用途需要经过两个部门的同意,即出让方(有关国土部门)和规划部门。C项正确,当选。

《城市房地产管理法》第四十三条规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”由此可知,D项错在“重新计算”,正确表述应为“剩余年限”。D项错误,不当选。

故本题选ABC。
 

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